제주 펜션 매매 절차와 가격 결정 요인

제주 펜션 매매의 특수성

제주도는 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」(이하 제주특별법)에 따라 토지 취득 이용 규제가 육지와 다르다. 펜션 매매 시 이 점을 반드시 먼저 확인해야 한다.

외지인 토지 취득 신고

제주도 토지를 취득하는 외지인(제주도 거주자 아닌 자)은 취득 후 60일 이내에 제주도지사에게 신고해야 한다. 농지는 「농지법」상 농지취득자격증명이 별도로 필요하다.

절대보전지역 관리보전지역

제주 토지는 절대보전지역(해안 오름 한라산 주변)에서 건축 행위가 금지된다. 매입 전 제주도 토지이용계획확인서에서 지역 지정 여부를 반드시 확인해야 한다.

가격 결정 요인

토지 가격

제주 토지 시세는 2010년대 중반 이후 급등 후 일부 지역에서 조정 국면을 거쳤다. 서귀포시 남쪽 해안, 애월 한림 방면 토지 수요가 여전히 높다.

• 비농지(대지, 잡종지): 용적률 건폐율 내에서 건물 규모를 늘릴 수 있어 상대적으로 가치가 높다.
• 농지(전 답): 농지 전용 허가 비용과 기간을 고려해야 한다. 전용 허가 없이 펜션 건축은 불가.

건물 가격

• 제주 특유의 현무암 노출 콘크리트 마감은 감가상각이 일반 건물보다 느린 편.
• 독채 구조, 뷰(바다 오름), 수영장 유무가 건물 가격에 직접 영향.

영업 권리금