고시원 매매 매수 전 확인해야 할 핵심 체크리스트

고시원 매매의 특수성

고시원은 일반 숙박업과 달리 장기 거주자 비율이 높고, 임대차 관계와 소방 건축법 준수 여부가 수익성에 직접 영향을 미친다. 매수 시 건물 상태뿐 아니라 현재 입주자 현황, 임대 조건, 관할 관청의 적합 판정 여부를 반드시 확인해야 한다.

1. 수익률 계산

고시원 매매에서 가장 먼저 해야 할 것은 실제 수익률 계산이다.

월 수입 계산

• 전체 방 수 × 평균 입실 요금 × 현재 입실률
• 입실률은 매도자 주장이 아닌 실제 입주자 명부와 이체 내역으로 교차 확인

월 지출 계산

• 임차 건물인 경우: 월세
• 관리비, 전기세, 가스비, 수도세
• 청소 관리 인건비
• 인터넷, CCTV 유지비
• 시설 수선 예비비

순이익 = 월 수입 - 월 지출

순이익 대비 권리금과 보증금의 회수 기간을 계산한다. 회수 기간이 지나치게 길면 매매 가격이 과도할 수 있다.

2. 임대차 조건 확인

고시원이 임차 건물이라면 건물주와의 임대차계약 잔여 기간과 갱신 조건을 반드시 확인한다.